信贷业务

按揭贷款 (mortgage)新西兰本地银行主要提供三种住宅房按揭贷款服务。 分别是自住房按揭贷款,投资房按揭贷款和外外收入按揭贷款。

  • 自住房按揭贷款 (owner occupied home loan)

申请者购房目的为自住。贷款比例可高达95%。还款期限最长可到30年。正常贷款比例为80%。 任何超出80%贷款比例的申请,申请者需向银行支付高比例贷款风险费。同时所购买房产将被要求提供独立的市场估价报告。

正常情况,申请者需提供20%房价为首付款。同时提供收入证明。房间分租可以被部分认可为申请者的收入。

申请者所购物业需向银行抵押。2.投资房按揭贷款 (residential investment home loan)

申请者购房以投资收租为主要目的。 贷款比例原本可达到80%。 新西兰政府基于未来房地产市场稳定, 于2015年10月1日起施行房屋贷款比例新政。新政规定:大奥克兰地区方位内购买投资房贷款比例不得超过70%。 奥克兰以外地区维持80%贷款比例。还款期限可达30年。

申请者需提供30%房价为首付款。同时提供收入证明。房屋整租可以被部分认可为申请者的收入。

申请者所购物业需向银行抵押。

  • 海外人士按揭贷款 (overseas income)

本地银行规定,非新西兰居民或公民,或新西兰居民或公民但滞留海外超过6个月的申请人,会被定义为海外人士按揭贷款。申请人需提供海外收入证明。收入证明若以当地货币显示,则所有数额将被折算为纽币后进入贷款核算。部分申请材料需要被翻译为英文。

海外人士贷款比例略低于本地贷款,对申请人的收入要求更高。部分银行要求申请人有本地亲属关系。海外人士申请投资房按揭贷款一般会有限制。

贷款产品与结构

本地银行提供三大类贷款产品

  1. 固定利率贷款 (fixed term loan)

固定利率贷款是购房贷款者与放款银行之间的一种契约,达成共识:1.在合约的时间段内(一般有6个月到5年之间不等可供选择, 个别银行提供长达10年的期限), 2。银行承诺保持客人房贷利息固定不变。

优点:利息较低。利息锁定合约中,每次还款额一样,方便客户日常现金流管理。同时也成为使客户为自己及加庭制作未来计划的沉稳基础。

缺点:利息合约中提前还款或卖房可能被收取罚金。

  1. 浮动利率贷款 (Floating/variable loan)

浮动利率贷款,顾名思义就是贷款利息随市场脉搏调整。银行会在上调/下调该利率之前发信通知客户利率变更的具体时间以及幅度。

优点:申请人可以随时还款或卖房。没有罚金。

缺点:利息略高,同时受市场利息变化波动。有一定的不可控和不可预见性

  1. 对冲贷款或循环贷款 (revolving credit)

对冲贷款或循环贷款是一种特殊的浮动利息贷款。客户可以将房贷的一部分规划成这种形态。 此种贷款以“透支额度”形式存在,利息只产生在尚未“被填补”的部分上,每月结算。在房产抵押期限内客户可分次提款、循环使用,不超过可用额度单笔用款时,无需客户填写提款申请表。

优点:不用专门再次审批便可提取现金,等于随身有了一个安全又方便的流动大“金库”。客人在有“闲钱”在手的时候更可以利益最大化积蓄可抵消同额度贷款的利息,却又不失随时可用的灵活性

缺点:使用浮动贷款利息。 每月收取固定额度手续费。

**客户无需单纯只选择上述三种之中的一种,而是可以根据自己的实际情况自由分配和组合。

例如,客人有$600,000贷款,可以选择将$80,000规划成对冲贷款/循环贷款 revolving credit),放$100,000在浮动利率上(Floating/variable),并将剩余部分规划为固定利率(Fixed term)

同时, 银行提供两种还款模式。

还本还息 (interest plus principle)

简而言之,还本还息可以比喻成是一个客户经年累月把按揭抵押买来的房产从银行手中分期分笔付款“赎回来”的还款方式。每次还款,除利息部分,还有一定比例的贷款本金随之扣减,直至全部还清。

优点: 利息更多优惠。贷款额逐年减少。

缺点: 每次月供额较大,可能对部分申请人造成经济压力。

还息不还本 (interest only)

还息不还本与连本带息的还款方式是相对应存在的。顾名思义,就是在每次还款之中不存在对本金的偿还或扣减,而单纯的是付利息。当然,只还利息并非“义务劳动”或“为银行打工”。同等额度的贷款,同样的年限和利率,“还息不还本”会比“还本还息”的还款数量较低。

优点: 减轻申请者因房屋月供产生的压力。

缺点: 贷款本金即欠款额度没有减少。

Interest only 还款模式不适用与海外人士贷款。同时,interest only 模式还款期限多为5-10年。不能无限期。